Узагальнення практики застосування Вишгородським районним судом Київської області законодавства, що регулює іпотеку як заставу нерухомого майна за 2015 рік
На виконання листа секретаря судової палати з розгляду цивільних справ Апеляційного суду Київської області № 07-13/18/2016 від 11 травня 2016 року щодо проведення узагальнення практики застосування законодавства, що регулює іпотеку як заставу нерухомого майна за 2015 рік, Вишгородським районним судом Київської області проведено вказане узагальнення.
Так, з аналізу показників надходження спорів, що виникають з договорів застави нерухомого майна, встановлено найбільший показник надходження спорів про звернення стягнення на предмет іпотеки, що склав 92 %. Найбільший відсоток переданих об’єктів в іпотеку склали земельні ділянки вільні від забудови – 27 %, від загальних показників переданого нерухомого майна в іпотеку (див. таблицю 1, 2).
З постановлених рішень суду за 2015 рік, щодо розгляду спорів про звернення стягнення на предмет іпотеки вбачається, що суд враховував роз’ясненням Верховного Суду України (узагальнення судової практики розгляду цивільних справ, які виникають з кредитних правовідносин (2009—2010 роки), та при вирішенні питань одночасного задоволення вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки зі стягненням заборгованості за кредитним договором в резолютивній частині рішення зазначав лише про звернення стягнення на предмет іпотеки з посиланням на суму заборгованості за кредитним договором, а розрахунок суми заборгованості наводив у мотивувальній частині рішення, що відповідно до Аналізу судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна проведеного, Верховним судом України від 01 лютого 2015 року є належною практикою розгляду такої категорії справ.
Задовольняючи позовні заяви з вимогами про звернення стягнення на предмет іпотеки суд враховував зокрема, не належне виконання зобов’язань відповідача за договором; не погашення кредиту боржником; несплату відсотків у розмірах і в строки передбачені договором; розмір заборгованості за розрахунком; не спростування такого розрахунку заборгованості відповідачем в силу ст. 60 ЦПК України; ціну продажу предмета іпотеки встановлено за згодою між іпотекодавцем та іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна.
Наприклад, рішенням суду від 05 листопада 2015 року позов Публічного акціонерного товариства «Комерційний Банк «Надра» до Особи 1 про звернення стягнення на предмет іпотеки – задоволено та в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором звернуто стягнення на предмет іпотеки, за договором іпотеки укладеного між сторонами, на земельну ділянку з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування жилого будинку, встановивши спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом продажу Публічним акціонерним товариством Комерційний банк «Надра» з укладанням від свого імені договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві на умовах та в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» із початковою ціною продажу, яку буде визначено за згодою між позивачем і відповідачем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна з наданням позивачу всіх повноважень продавця предмету іпотеки, в тому числі на виготовлення оригіналів, дублікатів, копій правовстановлюючих документів та технічної документації. Додатково, з відповідача на користь позивача підлягали стягненню судові витрати в розмірі 3 654 грн. Постановляючи вказане рішення суд керувався вимогами ст. ст. 526, 530, 575, 577, 583, 589, 590, 1049, 1050, 1054 ЦК України, ст. ст. 33, 35, 38, 39 Закону України «Про іпотеку» та ст. ст. 60, 212-215, 218 ЦПК України. Також з аналізу рішення вбачається, що при вирішені справи по суті позовних вимог суд не погодився із доводами відповідача, які були викладені в письмових запереченнях та у поясненнях, суд вважав їх не обґрунтованими і такими, що не відповідали діючому законодавству виходячи з обставин справи і норм матеріального права ( справа № 363/1809/14-ц).
У справі № 363/635/15-ц суд, рішенням від 10 квітня 2015 року, прийшов до висновку про задоволення позовних вимог Публічного акціонерного товариства «Універсал Банк» до Особи 1, третя особа: Товариство з обмеженою відповідальністю «Мегатек Інвест» про звернення стягнення на предмет іпотеки (садовий будинок, будинок охорони, плавальний басейн та місцеві очисні споруди) в силу достатніх законних підстав для захисту порушеного права позивача з боку держави, шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення обрано шляхом продажу предмету іпотеки на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження за ціною, встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб’єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій у відповідності до вимог Закону України «Про виконавче провадження», для задоволення грошових вимог позивача.
Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ ухвалою від 25 грудня 2013 року, у справі № 6-31065св13, прийшов до висновку, що, ухвалюючи рішення про визнання за іпотекодержателем прав щодо: одержання дублікатів правовстановлюючих документів, отримання витягу з реєстру прав власності, доступу до спірної квартири, отримання довідки про склад сім’ї, яка зареєстрована в указаній квартирі, здійснення оцінки нерухомого майна, замовляти виготовлення та одержувати витяг із реєстру прав власності, замовляти здійснення інвентаризації цієї квартири, одержувати копії технічного паспорта та інших правовстановлюючих документів на квартиру, за потреби виготовити та одержати новий технічний паспорт та інші правовстановлюючі документи на квартиру, здійснити продаж предмета іпотеки за ціною відповідно до звіту про незалежну оцінку майна, здійснювати будь-які платежі, що стосуються предмета іпотеки, зауважуючи, що актами цивільного законодавства, іпотечним договором або договором про іпотечний кредит такий спосіб захисту іпотекодержателем цивільних прав не передбачений. Тобто, такий порядок не відповідає процедурі відчуження іпотекодержателем предмета іпотеки, яка встановлена Законом України «Про іпотеку» з метою забезпечення задоволення вимог іпотекодержателя у разі невиконання або неналежного виконання зобов’язання боржником, до того ж усі необхідні документи витребовуються зазвичай і перевіряються нотаріусом при посвідченні договору іпотеки.
Так, аналізуючи рішення про часткове задоволення вимог щодо звернення стягнення на предмет іпотеки встановлено, що суд враховував зокрема вказаний правовий висновок, в зв’язку з чим відмовляв позивачам в частині надання права банку отримання дублікатів правовстановлюючих документів та інших документів на предмет іпотеки в органах нотаріату та інших органах державної влади, місцевого самоврядування та у будь-яких установах та зазначав при цьому, що такий вид вимог не передбачений нормами матеріального і процесуального права, які врегульовують правовідносини між сторонами по справі та чітко дотримувався вимог законодавства з врахуванням способів захисту визначених договорами, не виходячи за їх межі (справи № № 363/345/15-ц, 363/1578/15-ц, 363/5496/14-ц).
Відповідно до ст. 17 Закону України «Про іпотеку» іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим законом. Тобто такі підстави не є вичерпними. Разом із тим ч. 3 ст. 49 Закону України «Про іпотеку» визначає припинення іпотеки за рішенням суду.
У справі № 363/4472/14-ц суд, рішенням від 16 квітня 2015 року позов Особи 1 до Публічного акціонерного товариства «Універсал Банк» про визнання договору іпотеки частково припиненим – задовольнив, визнавши договір іпотеки (нерухомого майна-житлового будинку) частково припиненим та іпотеку такою, що втратила свою силу в частині задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок частки Особи 1, яка становила 1/2 в праві спільної власності на майно, що було предметом іпотеки за договором. Постановляючи вказане рішення суд обгрунтовував свої висновки тим, що співвласниками предмету іпотеки за взаємною згодою передали майно в іпотеку, а тому після смерті чоловіка (боржника за основним кредитним зобов'язанням) у позивачки виникло право погоджувати забезпечення виконання зобов'язання новим боржником, як це передбачено ч. 1 ст. 523 ЦК України. З огляду на те, що позивачка не погодилася забезпечувати зобов'язання новими боржниками (спадкоємцями померлого), то договір частково припинився, а іпотека втратила свою силу в частині вимог до 1/2 частики майна позивачки. Однак, переглядаючи вказане рішення колегія суддів апеляційної інстанції не погодилася з вказаними висновками та ухвалою від 23 липня 2015 року скасувала рішення суду першої інстанції за неналежністю застосування ст. 523 ЦПК України. Додатково, колегія суддів посилалась на аналогічні роз'яснення, які містить п. 36 постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин», згідно якого у разі переходу права власності на предмет іпотеки від іпотекодавця до третьої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, суди мають враховувати, що іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статусу іпотекодавця, має всі його права і несе всі його обов'язки за іпотечним договором у тому обсязі й на тих самих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (ст. 23 Закону України "Про іпотеку"). Проте якщо право власності на предмет іпотеки переходить до спадкоємця фізичної особи - іпотекодавця, який є відмінним від боржника, такий спадкоємець не несе відповідальності перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання, але в разі його порушення боржником він відповідає за задоволення вимог іпотекодержателя в межах вартості предмета іпотеки. Якщо боржник та іпотекодавець - одна й та сама особа, то після її смерті до спадкоємця переходять не лише права та обов'язки іпотекодавця, а й обов'язки за основним зобов'язанням у межах вартості спадкового майна. Крім того зазначали, що у разі смерті боржника за кредитним договором за наявності спадкоємців відбувається заміна боржника в зобов'язанні з посиланням на постанову Верховного Суду України від 17 квітня 2013 року № 6-18цс13. Переглядаючи вказані рішення колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ погодилася з висновками суду апеляційної інстанції про що постановила ухвалу від 21 жовтня 2015 року.
Розглядаючи позов про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення суд прийшов до висновку, рішенням від 04 серпня 2015 року, що позовні вимоги в частині виселення відповідачів були передчасними з урахування того, що право подібної вимоги належить власнику житлового приміщення додатково зазначивши, що позивач на час завершення розгляду справи у суді не був власником спірної квартири, а тому позовні вимоги банку, в вказаній частині не підлягали задоволенню (справа № 363/5477/14-ц).
Також, п. 41 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року № 5 «Про практику застосування судами законодавства про вирішення спорів, що випливають із кредитних правовідносин» встановлено зокрема, що при вирішенні спору про звернення стягнення на предмет іпотеки суд має дати оцінку співмірності суми заборгованості за кредитом та вартості іпотечного майна, якщо допущене боржником або іпотекодавцем, якщо він є відмінним від боржника, порушення основного зобов'язання чи іпотечного договору не завдає збитків іпотекодержателю і не змінює обсяг його прав. Оскільки вказане положення закону є оціночним, то суд має належним чином його мотивувати, співставити обставини зі змістом цього поняття, визначитись, чи не суперечить його застосування загальному змісту та призначенню права, яким урегульовано конкретні відносини (зокрема, про право на першочергове задоволення вимог за рахунок предмета застави), та врахувати загальні засади цивільного законодавства - справедливість, добросовісність та розумність (п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦПК України).
Враховуючи вказані вимогу Закону, ухвалою колегії суддів апеляційної інстанції від 16 березня 2016 року скасовано рішення Вишгородського районного суду Київської області від 11 жовтня 2015 року, за яким було звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме садовий будинок з земельною ділянкою, що становили предмет іпотеки за договором в рахунок погашення заборгованості відповідача перед Публічним акціонерним банком «Золоті Ворота» за договором про надання споживчого кредиту, з визначенням способу реалізації предмета іпотеки від свого імені – покупцеві із застосуванням процедури продажу, встановленої ст. 38 Закону України «Про іпотеку», шляхом проведення прилюдних торгів за початковою ціною встановленою на рівні не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, визначеною на підставі оцінки проведеної суб'єктом оціночної діяльності незалежним експертом на стадії оцінки майна, під час проведення виконавчих дій. Так, з аналізу ухвали апеляційної інстанції вбачалось, що позивачем не було доведено всіх обставин, на які він посилався як на підставу своїх вимог, а саме не визначено ціни предмету іпотеки відповідно до вимог ст. 37 Закону України «Про іпотеку», в зв’язку з чим, позовні вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки у заявлений позивачем спосіб не підлягали задоволенню.
Відповідно до ч. 1 ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів ч. 2 вказаної статті установлено, що право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Статтею 392 ЦК України визначено, що власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою.
А, відповідно до вимог ст. 334 ЦК України якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
З урахуванням вказаних вимог, суд постановив рішення від 19 листопада 2015 року, яким в позові Особи 1 до Особи 2 про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння – відмовив, а зустрічний позов Особи 2 до Особи 1 про визнання права власності на нерухоме задовольнив повністю: визнав право власності на земельну ділянку площею 0,5973 га; земельну ділянку площею 0,3931 га; земельну ділянку площею 0,41 га; будинок охорони; дачний будинок (літера А), загальною площею 12,8 кв. м. та дачний будинок (літера А), загальною площею 135,5 кв. м. Постановляючи вказане рішення, суд встановив зокрема, що в забезпечення виконання зобов’язань за договором позики, між сторонами було укладено іпотечний договір на вищевказане майно, а в матеріалах справи знаходились додані до зустрічного позову копії документів, що підтверджували державну реєстрацію спірного нерухомого майна, набутого Особою 2 на підставі нотаріально посвідчених договорів, в зв’язку з чим суд прийшов до вказаного висновку (справа № 363/4245/15-ц).
Також, при проведені узагальнення виявлено випадок скасування рішення суду узагальнюючої категорії спору відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 207 ЦПК України, в зв’язку з подачею позивачем – Публічним акціонерним товариством «Комерційний банк «Надра» заяви про залишення позову про звернення стягнення на предмет іпотеки без розгляду (справа № 363/243/15-ц).
Враховуючи вищевикладене, узагальненням можна дійти висновку, що найбільш ефективний і дієвий спосіб забезпечення виконання зобов’язання є іпотека, оскільки в результаті іпотеки кредитор отримує матеріальні гарантії щодо виконання зобов’язання. Однак, при зверненні до суду з позовними заявами про захист прав іпотекодержателя виявлено, що вимоги останніх про надання права на отримання правовстановлюючих документів не відповідають процедурі відчуження іпотекодержателем предмета іпотеки, яка встановлена Законом України «Про іпотеку», в зв’язку з чим в 30 % рішень узагальнюючої категорії спорів суд відмовляв в вказаній частині позовних вимог.
Голова
Вишгородського районного суду
Київської області Л.Ф. Войнаренко
Виконавець:
В.В.Ніколаєнко
_03_03.png)
